No dia 09 de abril de 2025 foi publicado a Lei n.º 53-A/2025, que introduziu alterações e revogou algumas disposições do Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, que altera o designado Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio.
As referidas alterações foram feitas com o objetivo de aprimorar a gestão territorial, introduzindo novos critérios e procedimentos para a reclassificação do solo, assegurando a viabilidade económica e a preservação dos valores naturais, além de reduzir prazos e impor novas condições no regime especial de reclassificação para habitação.
Entre as principais alterações introduzidas, destaca-se a reclassificação do solo urbano, conforme o artigo 72.º, que agora inclui novos critérios para a salvaguarda do interesse público na transformação do solo, como a demonstração do impacto da carga urbanística e a viabilidade económico-financeira. A reclassificação para solo urbano pode agora destinar-se exclusivamente à execução de infraestruturas e equipamentos de utilização coletiva, bem como à instalação de atividades industriais, de armazenagem, logística, portos secos e habitação para trabalhadores agrícolas, através de procedimentos simplificados conforme previsto na lei.
Note-se também que o prazo para a concretização das obras de urbanização, associadas à reclassificação dos solos, foi reduzido para quatro anos, com possibilidade de prorrogação pelo período de apenas um ano por razões excecionais e apenas caso as operações urbanísticas já tenham sido iniciadas.
Por sua vez, o regime especial de reclassificação de solos rústicos em solos urbanos para a finalidade habitacional, conforme o artigo 72.º-B, foi significativamente alterado. A menção à finalidade conexa à finalidade habitacional foi eliminada, mantendo-se apenas a possibilidade de reclassificação para fins habitacionais e para usos complementares, introduzindo-se uma definição clara de “usos complementares”, no atual n.º 14. De referir também que a reclassificação de solos de propriedade privada agora está sujeita a parecer da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (“CCDR”) competente, ainda que o mesmo não seja vinculativo, devendo este ser emitido no prazo de 20 dias úteis a contar da data do envio da proposta, sob pena de ser considerado tacitamente favorável. Para que a reclassificação seja permitida deve agora ser assegurada a contiguidade do solo urbano, tendo sido eliminada a referência ao conceito de “habitação de valor moderado”. A lei prevê agora que 70% da área total de construção acima do solo se destine a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados. Por fim, foram aditadas tipologias de áreas da Reserva Ecológica Nacional (REN) onde a reclassificação de solos rústicos em solos urbanos para a finalidade habitacional está excluída.
Ainda dentro do âmbito das alterações introduzidas, devemos destacar também a modificação ao regime de suspensão de regras em áreas urbanizáveis ou de urbanização programada, conforme classificadas nos planos territoriais em vigor, devido ao incumprimento da obrigação de incorporação das regras de classificação e qualificação do solo nos planos municipais e intermunicipais até 31 de dezembro de 2024. Esta alteração determina a suspensão das normas relativas a essas áreas até que as regras de classificação e qualificação previstas no presente Decreto-Lei sejam incluídas. No entanto, é esclarecido que a suspensão destas normas não ocorre automaticamente. A suspensão deve ser decretada pela CCDR, I.P., após a realização de uma audição com o município e não poderá ocorrer caso seja demonstrado o preenchimento de determinados critérios legais.
A presente lei vigora pelo período de 4 anos com eficácia retroativa a 31 de dezembro de 2024.
