In april 2025 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) nieuwe modelovereenkomsten voor woon-, winkel- en kantoorruimte gepubliceerd, inclusief bijbehorende algemene bepalingen en handleidingen. In deze publicatie wordt kort stilgestaan bij de belangrijkste wijzigingen.
Wijzigingen btw-behandeling nutsvoorzieningen en servicekosten per 1 januari 2025
Het Ministerie van Financiën heeft op 14 december 2023 het btw-vastgoedbesluit geactualiseerd. Een belangrijke wijziging betreft de btw-behandeling van nutsvoorzieningen en servicekosten bij verhuur van onroerende zaken.
Sinds 1 januari 2025 moeten verhuurders per levering beoordelen of de nutsvoorzieningen (zoals gas, water, elektriciteit, warmte en koude) en servicekosten (zoals schoonmaak, huismeester, reparaties en elektronische voorzieningen) als afzonderlijke, btw-belaste prestaties kwalificeren, of als bijkomende prestaties die het btw-regime van de verhuur volgen. Dit hangt onder meer af van factoren als individuele meters, afrekening op basis van werkelijk verbruik, keuzevrijheid in leverancier en afzonderlijke facturatie.
Voor btw-belaste verhuur zal echter weinig tot niets veranderen: de kosten blijven btw-belast (ofwel onder het regime van de huur, dan wel als afzonderlijke btw-belaste prestatie). Voor btw-vrijgestelde verhuur kan zich wel een wijziging voordoen. Als service- en/of nutskosten zien op zelfstandige, afzonderlijke prestaties, dan moet daarover btw worden berekend, ongeacht of de huur zelf btw-vrij is.
Winkel- en kantoorruimte: huurprijsaanpassing en onderscheid nutvoorzieningen/ servicekosten
Na aanwijzingen van de Autoriteit Consument & Markt (ACM) heeft de ROZ de opties voor indexatie van de huur uitgebreid. Naast jaarlijkse huurprijsverhoging op grond van de consumentenprijsindex (CPI), kunnen partijen ook kiezen voor de dienstenprijsindex commerciële dienstverlening (DPI), de producentenprijsindex voedingsmiddelen (PPI) of een andere index.
Deze opties geven huurders en verhuurders meer de ruimte te onderhandelen over de wijze van huurprijsaanpassing. De gekozen indexatiegrond dient door partijen expliciet te worden vastgelegd in de modelovereenkomst, waarbij voor verhuurders relevant is dat zij ook opnemen dat de huurprijsaanpassing niet tot een huurprijsverlaging kan leiden.
Aangezien de btw-behandeling van levering van (individuele) nutsvoorzieningen en servicekosten op grond van het btw-vastgoedbesluit onderling kan verschillen, is het begrip 'Kosten van levering van zaken en diensten' nu opgesplitst in aparte artikelen over 'Nutsvoorzieningen' en 'Servicekosten'.
Woonruimte: nieuwe wet- en regelgeving, en onderscheid nutsvoorzieningen/servicekosten
De modelovereenkomst en algemene bepalingen voor woonruimte zijn naar aanleiding van de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur aangepast. Er staan drie huursegmenten opgenomen: laagsegment, middenhuur en hoogsegment (vrije sector).
Verder is na aanleiding van ontwikkelingen in de rechtspraak met betrekking tot de Europese Richtlijn Oneerlijke Bedingen opgenomen dat de huurder het recht heeft de huurovereenkomst te beëindigen indien de door verhuurder aangekondigde huurprijsverhoging meer behelst dan enkel de verhoging op grond van het CPI-indexeringsbeding. Deze beëindigingsmogelijkheid voor huurders geldt alleen ten aanzien van verhogingen van de huur op basis van een CPI-indexeringsbeding met daarbij een aanvullend opslagbeding.
Een belangrijke update betreft voorts dat wordt aangesloten bij de verplichting voor verhuurders om per 1 januari 2025 bij nieuwe huurovereenkomsten een kopie van de puntentelling op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS) aan huurders te verstrekken. Dit is nu expliciet opgenomen in het bijlagenoverzicht van de modelovereenkomst. Het verstrekken van een kopie van de WWS-puntentelling valt onder de bredere informatieplicht van verhuurders om huurders uitgebreid te informeren over hun rechten en plichten, zoals dit al geldt onder de Wet goed verhuurderschap.
Conclusie
Samengevat zien de wijzigingen vooral op het in overeenstemming brengen van de ROZ-modellen met de al geldende wet- en regelgeving, dan wel om deze in lijn te brengen met de ontwikkelingen in de rechtspraak. De wijzigingen betreffen dus inhoudelijk niet veel nieuws, maar toch zal bij gebruik van de nieuwe modellen zorgvuldig moeten worden gekeken naar de toepassing hiervan. Wij staan u in dit kader graag bij.
Contact
Heeft u vragen of advies nodig over de nieuwe ROZ-modelovereenkomsten en algemene bepalingen, neem dan gerust contact met ons op.
